ありがたいお言葉をいただきました!!

管理者 (2012年8月 7日 15:05) | コメント(0) | トラックバック(0)

忙しさに感けてサボり気味になっていましたこのブログですが本日 関与先の施設担当者様から「ブログ早く更新してよ!」と嬉しいお言葉をいただきました。こんな「100%私の主観的独り言」を読んで下さってるとはなんておヒマな・・・いえ、ありがたいことでしょう!

 

さて今回は最近いただいたご質問の中から修繕・維持費用について考察してみたいと思います。

修繕工事を計画するにあたりまず行うのは対象となる建物の調査です。これは不具合が発生している部分や近々発生するであろうと思われる部分等を調べ当該建物の劣化度合を見極めます。それに加えオーナー様もしくは管理組合様やご利用者様のご要望等のヒアリング。その結果必要な工事が洗い出されます。

我々はそれを遂行するための仮設計画、施工計画を練り施工業者の選定を行います。そして気になる見積もりです。まずは全国標準単価というものがありますがこれはいわゆる定価であってあまり参考になりません。

大きな工事はほとんどの場合 相見積もりや入札で3社~10社競合となりますので施工方法や使用材料等の選定をしコストの削減は徹底されます。さらにはVEといった提案力の勝負になっていきます。

 

昨今 大規模修繕専門の業者が増え価格競争も激化しております。そうなると大きなゼネコンやサブコンの価格はとても高いものに見えるのですが ここで考えていただきたいのは「では、なぜその高いゼネコン、サブコンは安い業者よりも顧客が多いのだろう?」ということです。

このご時世にわざわざ高いものを買い求めるバブリーなお客様などおりません。しかしながら見積もり価格の高くなるゼネコン、サブコンは選ばれているのです。これは修繕工事というものが他の買い物と大きく違う価値を求められるからではないでしょうか。

鉄筋コンクリート造の大型施設は目安として約60年間その資産価値を維持するために相当のメンテナンスが必要となります。それには構造部分、仕上げ部分、設備部分、防災・・・と多くの専門知識と過去の事例やノウハウが不可欠です。それらの集約を1社に於いて完結できるというのは以後の保証も含め末永く付き合うことを見据えるととても大きなメリットとなるのではないでしょうか?

2年~5年ごとの修繕のたびに安い業者を選定し作業を委託するというのも確かに一つのコスト削減方法だとは思いますが主治医がいるというのも安心ですよね。

 

さらに大規模修繕工事を行った際には長期修繕計画を作成されることをお勧めいたします。

例えば 築12年目に大規模修繕を行った建物は次回大規模修繕は築22年目、次々回は32年目、42年目・・・となります。

大規模修繕を行った年を基準に何年後に塗装更新、防水更新、設備更新・・・等の工事を予定したらよいか、またその際にどの程度の予算を見込めばよいのか、さらには今後10年周期で行う大規模修繕を含めた当該建物のライフサイクルコスティングを考える上で非常に有用だと考えます。

長期修繕計画の作成は専門の設計会社または建設業者、もしくは一般の建設業者等でも行っております。

もちろん当社におきましても計画内容の軽いものから重いものまで幅広く対応いたしております!

是非ご相談ください!!

 

 

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